Die elektronische Übermittlung der Erklärungen ist erst ab dem 1. Juli 2022 möglich.

Die neu berechnete Grundsteuer ist dann ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Auch abweichendes Landesrecht darf erst ab diesem Zeitpunkt angewendet werden. Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke und statistischen Miethöhen festgestellt werden müssen. Es wird vermutlich noch einige Jahre dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer feststeht.

Ab dem 01.01.2025 wird dann die gesetzliche Neuregelung zur Anwendung kommen.

Die Grundsteuer wird jährlich auf das Eigentum an Grundstücken erhoben.

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten. Im Westen werden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt. In den ostdeutschen Ländern sind die zugrunde gelegten Werte sogar noch älter, sie beruhen auf Feststellungen aus dem Jahr 1935. Diese Einheitswerte werden mit einem einheitlichen Faktor, der Steuermesszahl, und anschließend mit dem Hebesatz multipliziert. Während die Bundesregierung die Steuermesszahl festlegt, wird der Hebesatz – und damit letztlich die Grundsteuerhöhe – von den Kommunen selbstständig festgelegt.

Nein. Betroffen sind auch Gebäude(-Objekte), Teileigentum oder auch der reine Grund und Boden. Der Begriff Grundstücke wird im steuerlichen Kontext als Oberbegriff verwendet.

Aufgrund der Grundsteuerreform ist jeder Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks verpflichtet, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes elektronisch beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Damit gilt die Verpflichtung zur Abgabe dieser Feststellungserklärungen auch für Eigentümer von selbst genutztem Wohneigentum.

Die einzelnen Bundesländer können das Modell des Bundes anwenden oder ein eigenes Grundsteuermodell einführen. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben sich dabei für eigene Grundsteuermodelle entschieden, während die Bundesländer Saarland und Sachsen das Bundesmodell mit abweichenden Messzahlen anwenden.

Das Ziel der Reform ist es, dass die Gesamtsumme der Grundsteuer gleich bleiben. Das neue Grundsteuergesetz soll Städten und Gemeinden also weiterhin die nötigen Einnahmen sichern, die Bürgerinnen und Bürger insgesamt sollen aber nicht mehr Grundsteuer bezahlen.

Die Feststellungserklärungen für die neuen Grundsteuerwerte sind bis zum 31. Oktober 2022 einzureichen.

Die Reform der Grundsteuer tritt zum 1. Januar 2025 in Kraft.

Das Bundesverfassungsgericht hat das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandele und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Es hat weiterhin entschieden, dass spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden muss. Nur wenn das gelingt, kann die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form übergangsweise bis zum 31.12.2024 weiter erhoben werden.

Erhoben wird die Grundsteuer auf den Grundbesitz, also Grundstücke und Gebäude. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümerinnen und Eigentümern. Im Falle der Vermietung kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Neben Wohngrundstücken unterliegen auch gewerblich genutzte Grundstücke und Flächen in der Land- und Forstwirtschaft der Grundsteuer.

Unter die Grundsteuer A fallen alle Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Unter die Grundsteuer B fallen sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft dienen. Sie werden als Grundvermögen bezeichnet.

Mit der Grundsteuer C können Städte und Gemeinden unbebaute baureife Grundstücke durch einen gesonderten kommunalen Hebesatz höher belasten. Einzelne Ländermodelle schließen die Grundsteuer C aus. Die Grundsteuer C ist mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung baureifer Grundstücke für die Bebauung neu eingeführt worden.

Nach Auffassung des Bundesfinanzministerium soll die Grundsteuerreform im Ergebnis aufkommensneutral sein, so dass die Mehrheit der Grundstücksbesitzer nicht mehr oder weniger Grundsteuer bezahlt als bisher.

Unabhängig davon wurde die Gesetzesreform genutzt, um eine Grundsteuer C einzuführen, die Spekulationen mit baureifen Grundstücken verteuern soll. Städte und Gemeinden sollen mit der Grundsteuerreform für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und schafft nach Auffassung des Finanzministeriums finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

Mit Ausnahme von Bayern haben sich alle Bundesländer für die Einführung einer Grundsteuer C entschieden.

Bei der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft soll es beim Ertragswertverfahren bleiben, das jedoch vereinfacht und typisiert wird. Die Grundsteuerermittlung für land- und forstwirtschaftliche Betriebe soll künftig durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen erfolgen. So kann auf einzelbetriebliche Differenzierungen und Abgrenzungen des Grund und Bodens weitgehend verzichtet und ein weitgehend IT-basiertes Bewertungs- und Besteuerungsverfahren ermöglicht werden.

Die Reform der Grundsteuer betrifft nicht nur Wohn-, sondern auch Geschäftsgrundstücke. Anders als bei Wohngrundstücken werden für vermietete Geschäftsgrundstücke keine statistischen Daten erhoben, die für die Bewertung genutzt werden könnten. Daher soll sich die Grundsteuer hier am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt.

Die verschiedenen Bewertungsmodelle führen zu wesentlichen Unterschieden beim ermittelten Grundsteuer- bzw. Äquivalenz- oder Flächenwert. Diese werden teilweise durch die unterschiedliche Höhe der Steuermesszahlen aufgefangen.

Sofern die Feststellungserklärung nicht fristgerecht – also bis 31. Oktober 2022 – beim Finanzamt eingeht, droht dem Steuerpflichtigen die Festsetzung eines Verspätungszuschlages. Ggf. kann es auch seitens der Finanzverwaltung zu nachteiligen Schätzungen kommen.

In Baden-Württemberg wurde ein eigenes Landesgesetz im November 2020 durch den Landtag verabschiedet, wonach die Grundsteuer für das Grundvermögen nach einem modifizierten Bodenwertmodell ermittelt wird.

Die Bewertung basiert im Wesentlichen auf zwei Kriterien:

• der Grundstücksfläche und
• dem Bodenrichtwert.

Für die Berechnung werden beide Werte miteinander multipliziert. Auf die Bebauung kommt es für die Bewertung nicht an. Wird das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, erfolgt ein Abschlag bei der Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent.

In Bayern befindet sich ein Gesetzentwurf zur landesindividuellen Umsetzung der Grundsteuerreform derzeit in der parlamentarischen Beratung.
Der bayerische Gesetzentwurf sieht ein auf den Äquivalenzgedanken gestütztes Flächenmodell vor.

Die Bewertung basiert im Wesentlichen auch hier auf zwei Kriterien:

• Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie
• wertunabhängige Äquivalenzzahlen.

Die jeweilige Äquivalenzzahl wird mit der jeweiligen Fläche multipliziert und auf das Produkt wird die Grundsteuermesszahl angewandt. Für Wohnflächen erfolgt bei der Grundsteuermesszahl ein Abschlag in Höhe von 30 Prozent.

Die Bemessungsgrundlage wird einmalig zum Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt und muss nur angepasst werden, wenn sich die Flächengröße oder die Gebäudenutzung ändert.

In Hamburg wurde ein eigenes Landesgesetz im August 2021 durch die Bürgerschaft verabschiedet. Danach wendet Hamburg ein äquivalenzbasiertes Modell mit Wohnlagenberücksichtigung (Wohnlagenmodell) an.

Die Bewertung der Grundstücke erfolgt ausschließlich anhand der Grundstücks- und Wohn- sowie Nutzfläche. Die jeweiligen Flächen werden mit einer Äquivalenzzahl multipliziert und so in einem Äquivalenzbetrag dargestellt, der den Ausgangswert zur Ermittlung des Messbetrags bildet.

Die unterschiedlichen  Äquivalenzzahlen sollen die Nutzungsmöglichkeiten der kommunalen Infrastruktur abbilden, die nicht durch Gebühren und Beiträge gedeckt sind. Neben einer Begünstigung für Wohnen, Denkmäler und Sozialwohnungen gibt es auf Messbetragsebene auch aus Stadtentwicklungsgesichtspunkten eine Begünstigung für normale Wohnlagen, die sich am Wohnlagenverzeichnis des Hamburger Mietenspiegels orientieren sollen.

In Hessen befindet sich ein Gesetzentwurf zur landesindividuellen Umsetzung der Grundsteuerreform derzeit in der parlamentarischen Beratung. Dabei hat Hessen ein eigenes Reformmodell, das Flächen-Faktor-Modell, entwickelt.

Wie die Landesmodelle von Bayern, Hamburg und Niedersachsen knüpft auch das hessische Modell an die Flächen des Grund und Bodens sowie die Wohn- und
Nutzfläche an und fußt ebenfalls auf dem Äquivalenzprinzip. Ergänzend kommt die Lage als Kriterium hinzu, da sie entscheidend dafür sein soll, in welchem Umfang man von der kommunalen Infrastruktur profitieren kann.

Mit einem Faktor wird das Ergebnis erhöht oder vermindert, je nachdem, wie sich die Lage des Grundstücks im Verhältnis zur durchschnittlichen Lage in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde darstellt. Zur Berechnung des Lagefaktors wird der Bodenrichtwert des zu bewertenden Grundstücks ins Verhältnis zum  durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt oder Gemeinde gesetzt und auf dieses Verhältnis ein Exponent von 0,3 angewendet.

Der Niedersächsische Landtag hat im Juli 2021 das Niedersächsische Grundsteuergesetz verabschiedet und sich darin für ein Flächen-Lage-Modell entschieden. Es basiert auf dem bayerischen Modell, erweitert um eine Lage-Komponente.

Die Grundsteuer wird nach dem Nutzen aus dem Grundstück berechnet. Der Nutzen bemisst sich dabei nicht allein nach der Fläche des Grundstücks. Je nachdem,
wo sich das Grundstück innerhalb der Stadt oder Gemeinde befindet, wird aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt oder Gemeinde ein Lagefaktor abgeleitet, der mit den Äquivalenzbeträgen der Fläche des Grund und Bodens und der Gebäudefläche multipliziert wird.

Nachdem die Grundsteuerwerte ermittelt und mit den Steuermesszahlen multipliziert worden sind, werden die so ermittelten Grundsteuermessbeträge den Gemeinden übermittelt, damit diese die Hebesätze so festlegen.

Als Steuerberater und Experten im Immobilienbereich unterstützt unsere Kanzlei Sie bei der Erledigung Ihrer Grundsteuererklärung. Als DATEV Kanzlei arbeiten wir durchweg digital und nutzen für die Erstellung sowie der Zusammenarbeit mit Ihnen die Software Opti.Tax der hsp Handels-Software-Partner GmbH.

Das Grundsteueraufkommen lag im Jahr 2020 bei fast 15 Milliarden Euro und zählt somit zu den wichtigsten Einnahmequellen.

Für Nichtwohngrundstücke wird sich die neue Grundsteuer an einem vereinfachten Sachwertverfahren orientieren. Hierzu sind im Wesentlichen folgende Angaben erforderlich:

• die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart
• das Baujahr des Gebäudes
• der Bodenrichtwert

Im Rahmen des Bundesmodells wird als Berechnungsgrundlage bei Wohngrundstücken das vereinfachte Ertragswertverfahren genutzt. Hierfür werden im Wesentlichen folgende Daten benötigt:

• den Bodenrichtwert
• die Wohnfläche der Immobilie
• die Nettokaltmiete (gem. Werte des Bewertungsgesetzes)
• das Alter des Hauses
• die Art der Immobilie

Hinzu kommen weitere Angaben zu den einzelnen Gebäuden woraus sich dann der Grundsteuerwert berechnet. Dieser Grundsteuerwert bildet die Grundlage für die weitere Berechnung und wird mit dem sog. Steuermessbetrag multipliziert. Das Ergebnis wird wiederum ins Verhältnis mit dem individuell durch die Gemeinde festgelegten Hebesatz gesetzt, sodass sich der neue Grundsteuerwert, welcher ab dem Jahr 2025 gilt, ergibt.

Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:

• Stufe 1: Das Finanzamt stellt zunächst den (neuen) Grundsteuerwert fest.
• Stufe 2: Auf Basis der gesetzlich vorgeschriebenen Grundsteuermesszahl und des Grundsteuerwertes wird anschließend der Grundsteuermessbetrag festgesetzt und an die Gemeinden übermittelt.
• Stufe 3: Die jeweilige Gemeinde setzt schließlich die Grundsteuer fest, indem sie den Grundsteuermessbetrag mit dem individuellen Hebesatz multipliziert.

Bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes ist zwischen dem Bundesmodell sowie länderspezifischen Regelungen zu unterscheiden.

Folgende Länder folgen dem Bundesmodell und setzen damit das Bundesgesetz um:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
•  Thüringen

Das Saarland und Sachsen nutzen ebenfalls die Bundesregelung, weichen jedoch bei der Höhe der Steuermesszahlen ab.